生産緑地の売却と処分方法

 

生産緑地の売却で重要なポイント

生産緑地に指定された農地は、原則として自由に売却をすることができません

基本的には、耕作者が死亡した場合や、生産緑地の解除手続きを行った後に売却できます。

 

一方で、事前に購入者を探しておくことは、法律で禁止しているわけではありません

将来に売却予定の生産緑地については、『事前情報』として掲載しておくと良いでしょう。

 

生産緑地の期限

生産緑地に指定されている土地は、2022年11月解除期限を迎えるケースが多いです。

この時期は、一時的に売却案件が増え、土地相場が安くなる可能性があります。(安く叩かれやすい時期)

 

生産緑地は10年延長や再指定することもできますが、いつ相続が発生しても良いように準備しておくことが肝心です。

評価額の高い農地を持っていると、多額の相続税が発生することがありますので、注意しましょう!

 

事前に、解除(売却)の意思があること等を掲載しておくことで、用地仕入担当者等に早めに検討してもらうことができます。

当サイトの管理人は、大手上場企業での用地仕入経験者です。

独自のネットワークで事前に買い手とマッチングさせることができますので、是非ご利用ください。

停止条件付契約って何?

生産緑地の契約では、停止条件付での契約が行われることもあります。

停止条件付契約とは、「生産緑地が解除されたら、この契約の効力が発生することにしましょう」という契約形態です。

 

つまり、先に予約的な契約をしておけば、解除完了と同時に引渡しを行うことができます。

買い手(仕入れ業者等)も一足先に建築を開始することが出来る為、優先して購入する可能性が高まるのです。

 

普通に手続きをしていく人達は、解除完了から買い手を探し始め、早くてもそこから数カ月はかかるでしょう。

既に土地を買い終わっている業者も増えますので、どんどん土地が安く買い叩かれてしまいます

このような理由から、当サイトへの登録は、売却活動上でとても大きな意味があるわけです。

確定測量も重要です

生産緑地の売却では、買い手に「確定測量をしないと買取りができない」と言われる可能性が高いです。

また、相続税の代わりに土地で税金を払う「物納」をする際にも、確定測量している事が要件になります。

 

確定測量とは、土地の正確な面積を測定する作業で、土地の境界についても明確になります

昔は、測量装置の精度が低く、間違った面積で登記されていることも多々あります。

 

つまり、確定測量をしてある土地であれば、買う手が安心して取引できるという事です。

確定測量をしていない土地は、正確な面積で取引できないので、測量費用以上に買値が安くなってしまう事もあります。

 

最後に、もう一つ知っておいていただきたい事があります。

それは、確定測量にかかる時間についてです。

 

確定測量は、数カ月の期間が必要になる作業です。

権利者が多く、境界確定に時間がかかるケースでは1年近くかかることもあります。

いざ売却をしようとした時、確定測量に1年もかかること知るのは、あまりにも大きなロスだと思います。

当サイトでは、安くて信頼できる測量会社も無料でご紹介していますので、お気軽にご相談ください。

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生産緑地の解除にはどれくらいかかる?

生産緑地の解除には、かなりの時間がかかります。

申請をしてから、実際に引渡しができるようになるまでには、約半年の月日が必要になります。

詳細については割愛しますが、内容とスケジュールについては各自治体等の窓口へ確認しておきましょう。

 

生産緑地の処分方法についてもっと知りたい!

生産緑地を売却できない(売却先がない)場合、処分方法に困り、維持するしかないという選択肢を選びがちです。

買取業者が興味を持たない土地は、宅地に使えないという事になります。

このような土地は、所有を継続するしかないのですが、処分する方法が無いわけではありません。

また、維持管理をしていくにしても、維持費を捻出する(利益を上げる)方法についても考える必要があります

 

生産緑地解除における注意点

生産緑地を解除すると、一旦はただの農地に戻ります。(市街化農地等)

解除や転用の手続代行は、行政書士等に依頼すると4~5万円の費用がかかりますが、自分の力でやればお金はかかりません。

それほど難しい手続きではないので、時間のある人は不動産業者等と協力して手続きすると良いと思います。

 

生産緑地は、解除をした後も地目は畑のままです。

なので、解除後も普通の農地として扱われますが、5年かけて固定資産税が上昇していきます。

通常、生産緑地の固定資産税は、数百円で済んでいると思いますが、解除をすると、5年後には宅地の固定資産税の約3分の1程度まで上昇すると考えておきましょう。

 

そして、意外に知られていないのが、農地は一般の人には売却できないというルールです。

農地売却は、農地法の3条許可と呼ばれる手続きになります。

 

農地として認める土地は、宅地よりも固定資産税が安いメリットがありますから、誰にでも認めるわけにはいきません。

税金を貸す側の立場からすれば、「農地を売るなら、次の人も農業をする人でないとダメですよ」と考えるわけです。

具体的には、3000㎡~5000㎡程度の農地を維持管理している人でなければ認められません。

 

生産緑地(農地)の地目変更

生産緑地は、生産緑地のままで第三者に譲渡をすることができません。

この為、普通の農地にして、更に農地ではない地目に変更をして譲渡するしかありません。

 

困るのは、宅地に変更できないような立地の場合です。

宅地への地目変更をする際には、法務局が状況を確認しますから、実際に建物を建築しなければ宅地に変更できません。

 

このような(家が建たない)土地は、雑種地・原野・山林といった地目に変更することを模索するしかありません。

しかし、これらの地目についても、現況の状況等を法務局がきちんと判断してきますので、詳しい専門家に相談することをお勧めします。

 

税金面での盲点

雑種地は、固定資産税の課税評価額が宅地とそれほど変わりません。

農地は、広大地であることが多いですから、固定資産税が宅地並みとなれば毎年大きな負担となります。

 

また、宅地の場合には不動産取得税の軽減がありますが、雑種地の場合にはこのような軽減が無く、税率も4%と高く設定されています。

これに加え、土地が広ければ、所有権移転登記にも大きな負担が発生します。

 

無償で譲渡するとしても、「こんなに高い費用と税金を払うのか・・」という事になるので、処分が困難なのです。

当サイトでは、このようなお困り農地についても登録を行い、独自のネットワークによって収益化する方法や、譲渡先について提案することができます。

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